جایگاه قانونی قولنامه
برای بعضی از املاک، مالک به هر دلیلی ممکن است اقدام به گرفتن سند منگوله دار (سند رسمی) نکرده باشد. معامله این گونه املاک فقط با قولنامه یا همان مبایعه نامه ،و در بنگاه های املاک صورت می گیرد .این ملک ها به نام املاک قولنامه ای معروف هستند.
اعتبار قولنامه در دادگاه
قولنامه نیز مانند سایر قراردادهایی که طرفین برای انجام تعهدی تنظیم می کنند در دادگاه معتبر است و باید مفاد آن را اجرا کنند و به وسیله آن می توان الزام طرفی را که از انجام تعهدش خودداری می کند را از دادگاه درخواست کند. به این ترتیب ، اگر فروشنده از حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال رسمی ملک به خریدار خودداری کند خریدار می تواند از دادگاه درخواست نماید تا او را برای به نام زدن سند در دفترخانه مجبور کند.
وجه التزام قولنامه چیست؟
طرفین قرارداد (خریدار و فروشنده)برای محکم کردن قولنامه، معمولاً مبلغی را در قرارداد قید می کنند تا در صورتی که فرد متعهد از انجام تعهد خود سر باز زند مجبور به پرداخت آن مبلغ به طرف دیگر معامله باشد، به این مبلغ وجه التزام می گویند.
قرار دادن وجه التزام در قولنامه
در وجه التزام در قولنامه با یکی از روش های زیر انجام می شود:
در قولنامه قید می شود، در صورتی که فروشنده یا خریدار از اجرای مفاد تعهد خویش سرباز زنند، مبلغی مشخص را باید به طرف دیگر بپردازد. در این صورت اگر فروشنده به تعهد خود (انتقال ملک) عمل نکند، خریدار می تواند با احراز عدم اجرای تعهد از طرف فروشند وجه التزام تعیین شده را درخواست کند
نکته مهم :خریدار نمی تواند هم وجه التزام را بگیرد و هم از فروشنده بخواهد که مورد معامله را با سند رسمی به وی انتقال دهد.
در قولنامه طرفین موافقت می کنند ، که در تاریخ….. در دفترخانه شماره….. حضور یابند و سند رسمی ملک را تنظیم کنند و در صورت عدم حضور هریک در دفترخانه، فردی که حضور نیافته است مبلغ…. به طرف دیگر بپردازد و تعهد خویش را نیز انجام دهد. در این حالت با احراز عدم حضور، متعهد باید وجه التزام را بپردازد و تعهد را نیز انجام دهد.
اگر در قولنامه ذکر شود: طرفین موافقت نمودند در تاریخ….. در دفترخانه…. حاضر شوند و سند رسمی ملک را تنظیم کنند و در صورت عدم حضور یا امتناع فروشنده، فروشنده ملزم به انتقال و پرداخت روزانه…. ریال خسارت تأخیر به خریدار است، در این مورد فروشنده باید ملک را به خریدار منتقل کند و خسارت ذکر شده را هم بپردازد.
نکته :کسی که وجه التزام را درخواست می کند، باید خود تعهداتش را کامل انجام داده باشد. به طور مثال خریدار باید در دفترخانه حاضر شود و قیمت معامله را نیز به رؤیت دفتردار برساند و عدم اجرای تعهد طرف دیگر احراز شود.
آیا قولنامه سند رسمی است؟
قولنامه ای که در بنگاه معاملاتی تنظیم می شود نوعی سند است و دارای اعتبار است به همین دلیل طرفین خرید و فروش ملک باید به جزیئات قولنامه دقت کنند تا در آینده برایشان مشکلی به وجود نیاید.
نکات مهم برای خریدارن ملک
- خریدار ملک باید قبل ازامضای قولنامه مواردی که در سند قرار است قید شود را بررسی کند و اطلاع پیدا کند که ملک ر وثیقه ،رهن و یا توقیف نباشد.
- بررسی کنید که ملحقات،توابع،منضمات ومشاعات ملک به صورت کامل در قولنامه قید شده باشد مواردی مانند:برق،گاز،تلفن،انباری،پارکینگ و….
- اگر ملک را از وکیل فرد فروشنده میخرید و قرار است که او قولنامه را امضا کند باید بررسی کنید که وکیل در وکالتنامه خود حق فروش ملک و قیمت ملک را دارد یا نه
- اگر ملک به فرد فروشنده ارث رسیده است ،باید گواهی انحصار وراثت ملک را بررسی کنید،و همچنین کپی برابر اصل و تصفیه حساب مالیات ارث را از فروشنده بگیرید
- از ممنوع المعامله بودن یا نبودن فروشنده و یا مشمول فرار نظام وظیفه بودن ویا نبودن وی اطلاع لازم را کسب کنید،زیرا اگر فروشنده این مشکلات قانونی را داشته باشد نمی تواند سند رسمی ملک را به شما انتقال دهد.
- از پرداخت کامل پول ملک، قبل از انتقال رسمی سند خود داری کنید.
- قبل از خرید هرنوع ملکی (مسکونی،اداری و یا تجاری)مطمئن شوید که در تصرف مستاجر نباشد ،اگر در تصرف مستاجر بود باید در قولنامه ترتیب،مهلت و ضمانت اجرای بیرون رفتن فرد مستاجر قید شود.
- تمام پرداختی ها را به صورت چک تضمینی انجام دهید تا در صورت انکار خرید نسبت به دریافت وجه ،مدرکی برای اثبات پرداخت خود داشته باشید.
- در قولنامه روز و ساعت حضور در دفتر اسناد رسمی را ذکر کنید و تعیین کنید اگر فرد به دفتر اسناد رسمی برای انتقال سند نیامد وجه التزام سنگینی قرار دهید.
- بررسی کنید ملک مشکل ثبتی یا معاوضی نداشته باشد.
نکات مهم برای فروشندگان ملک
از توان مالی خریدار بر ای پرداخت پول ملک اطلاع پیدا کنیدو در قولنامه ذکر کنید ،در صورت عدم توانایی پرداخت پول ملک فروشند حق دارد معامله را فسخ کند
ملک را قبل از دریافت کل پول آن به خریدار تحویل ندهید
برای پرداخت باقی ماده پول ملک تاریخ تعیین کنید و در قولنامه ذکر کنید در صورت عدم پرداخت،فروشنده حق فسخ معامله را دارد
اگر ملک دارای چند ملک باشد باید نام تمام آنها در قولنامه ذکر شود مگر اینکه یکی از آنها از طرف دیگر شرکا وکالت فروش داشته باشد
فروشنده باید تمام مشخصات ملک خود را مخصوصا نکات منفی ،عیب و نقص ها را در قولنامه ذکر کند
دیدگاه خود را بنویسید